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首批公开发行的REITs即将上市,投资者应理性应对。

作者:中国首批9只公募REITs已于近期认购完毕。与普通公募基金产品的首发不同,公募REITs类似于股票IPO,并将在二级市场正式上市。虽然IPO发行到上市交易类似于股票,但作为一种不同于股票和其他资产的新型投资方式,公众REITs应充分认识其特殊性。同时,上市后的REITs上市后,投资者也应考虑市场波动因素,对产品二级市场交易价格波动做出充分的心理准备和理性应对。与股票不同,公募REITs的基本资产和收益结构是资本市场上特殊的创新品种。

公开发行REITs受到投资者的青睐,有望成为未来居民增加财产性收入的新投资工具。但业内人士也表示,投资者需要正确理解新产品以及它们与股票等传统资产的区别。标的资产的差异是第一位的。如果股票是“公司上市”发行的证券,那么公募REITs可以解释为“资产上市”发行的证券。公募REITs以现金流持续稳定的房地产为基础资产,如首批基础设施公募REITs。这些产品的基础资产包括现代物流仓储、工业园区、高速公路、水处理、垃圾发电等房地产。

公募REITs有效地实现了基础设施实物资产的公开发行和上市,为投资者提供了参与实物资产收益分配的机会。收益分配也不同于普通封闭式基金。公募基础设施不动产投资信托基金应当在合并后以现金方式向投资者分配基金年度可分配金额的90%以上”。这不同于一般封闭式基金“封闭式基金年度收益分配比例不得低于基金年度可分配利润的90%”。可供分配金额是指在考虑项目公司可持续发展、项目公司偿债能力、经营性现金流量等因素的基础上,根据税收贴息和息税折旧摊销前利润进行合理调整的金额。

该指标能够反映资产运营的净现金流水平。根据标的资产类型的不同,公募REITs可分为产权和经营权,其收益来源也不同。其中,长期增长的产品价值所带来的租金和增值潜力,为公募的仓储物流、工业园区等产权房地产投资信托基金租赁资产可获得收益;例如,高速公路、市政建设等经营权的公募REITs主要依靠与政府签订的特许经营协议来收取收益。从首批试点的公募信息来看,产权公募REITs预测的首年分配率不超过5%,低于经营权REITs的现金分配率,但标的资产的长期价值增长将推动产品价值的长期增长;房地产投资信托基金的经营权资产在存续期内逐年摊销,其经营权价值逐年递减,直至最终价值为零,增值收益可能不明显。

因此,具有经营权的REITs在性质上更接近于债务,其股权特征也相对较强。上市后,应对价格或部分波动进行全面评估,以应对首批公开发行的REITs认购,同时有三位投资者参与认购,即战略投资者、线下投资者和公众投资者。值得注意的是,首批公募REITs呈现出商业银行、保险机构、证券公司等机构积极认购的景象。9款产品均实现超比例认购,平均有效认购倍数近8倍,公众投资者认购也非常活跃。尽管投资者认购热情高涨,但仍需关注此类产品上市后可能出现的情况。

首先,考虑到资本市场对REITs产品及其投资逻辑并不熟悉,因此对REITs的投资逻辑并不熟悉。